Sobre la venta de inmuebles arrendados

Desde hace unos días, en el ambiente inmobiliario venimos viendo varias noticias e informaciones sobre la modificación que se introdujo en el año 2013 en la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/94, de 24 de noviembre) según la cual a la vista de la redacción de su artículo 14, se pueden vender inmuebles (siempre se pudo) arrendados, pero como novedad, el hecho de la venta del inmueble a un tercero, habilita a éste a dar por finalizado el contrato de arrendamiento, siempre y cuando el arrendamiento no se hubiese inscrito con anterioridad en el correspondiente registro de la propiedad. Dice literalmente:

Art.14 LAU: Enajenación de la vivienda arrendada

1. “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen. “

A la vista de  la redacción del artículo, hay quienes han corrido a opinar sin leer detenidamente su contenido, y aun siendo cierto que este artículo permite vender un inmueble arrendado y finalizar el arrendamiento, “la casuística es mínima” y apenas afecta al común de los usuarios y consumidores. Luego contaremos a quién beneficia este artículo. Es preciso entender varias cosas:

1º.- La más sencilla de entender,  el párrafo segundo del artículo dice “si la finca no se hallase inscrita…” es decir, DEJEN DE LEER, ¿cuantos inmuebles no se hayan inscritos en el registro de la propiedad?, ojo, no dice que no esté inscrito el contrato de arrendamiento, sino que no esté inscrita la finca, que no es lo mismo. Este apartado tiene una base de derecho agrícola medieval, y el propio código civil, articulo 1.571 al que remite, lo que hace es salvaguardar los derechos de quien ha plantado y que le permite recoger la siembra (art 1.571 CC… el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.)

La mayoría, el 99,99% de quienes puedan tener interés en la venta de inmuebles arrendados, no se encuentra en esta situación, lógicamente el porcentaje aportado es incierto, pero seguramente no difiera mucho de la realidad.

Este apartado de la redacción del artículo 14 LAU, ¿a quién puede ser útil?, pues entiendo que a quien sea titular de fincas inmatriculadas o A QUIEN TENGA UN DERECHO “INEXPLICABLE” A ASUMIR O RECLAMAR COMO PROPIAS FINCAS INMATRICULADAS,  y para más señas decir, que en la aun vigente  ley Hipotecaria de 1946, modificada por última vez en 2015, por razones que aquel momento pudieran tener su lógica, equiparaba la palabra de un Obispo a la de un Fedatario Público, y en la reforma de 1998 de esa ley se consideró no derogada la homologación anterior y se permitió a la Iglesia Católica inscribir a su titularidad Lugares de Culto, suelo, templos, ermitas, casas parroquiales, cementerios, fincas… ello con el único requisito de una certificación del Obispo y sin necesidad de publicar edictos ni el pago de impuestos por trasmisiones. Esta prebenda que contemplaba el art 206 LH, que finalmente se modificó en 2015, dió aire desde 2013 en que entró en vigor la redacción del art 14 LAU hasta el año  2015 en que se reformó la LH  y aun así mantuvo la vigencia de los expedientes iniciados.

Pero lo mejor está por llegar, ya veremos a quién beneficia la redacción del primer apartado del mismo artículo.

2º.- El primer apartado nos indica, lo que todo el mundo vocea, que si el arrendamiento no está inscrito, el nuevo propietario puede finalizar el arrendamiento. CIERTO PERO NO, léase con detalle, el sutil llamamiento que se hace al artículo 34 de la ley hipotecaria, y que en lo que aquí resulta trascendente dice “…la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.”

Y es que en resumen, para que sea cierto el que se pueda finalizar el arrendamiento, INSCRITO O NO INSCRITO, es preciso el concurso de la BUENA FE DEL COMPRADOR,  que el artículo 34 LH concreta exactamente en el desconocimiento por parte del comprador de la existencia del arrendamiento.

La pregunta es clara, ¿Quién compra o adquiere un inmueble sin visitarlo ni recabar una mínima información sobre su estado, cargas o inquilinos?, PUES NO, NO SON POCOS, SINO MUCHOS LOS INMUEBLES QUE ASI SE TRASMITEN EN ESPAÑA, pero probablemente no sean las personas que nos rodean a diario y que con sus ahorros invierten en viviendas para alquilar  y rentar o para usar como su propia vivienda. ¿CUAL PUEDE SER LA RESPUESTA?, ya está claro. LA BANCA, efectivamente.

La banca se adjudica, ahora cientos, antes miles de inmuebles al año, muchos arrendados, y efectivamente sin conocimiento de ello, lo cual dicho sea de paso, no es culpa del arrendatario, los bancos tienen recursos y empleados suficientes para conocer perfectamente la situación de los inmuebles que embargan, ejecutan o se adjudican.

Así que, cansados de que tras adjudicarse propiedades y encontrarse posteriormente (por su falta de actividad o de diligencia) que terceros, ajenos a sus negocios ocupaban sus propiedades, CON TITULOS, la banca, al fin ha visto satisfecha una de sus reclamaciones.

En resumen, que es totalmente cierto que se puede vender y echar al inquilino si el contrato no está inscrito, tan cierto como que el aleteo de una mariposa en México puede causar un tornado en Jaén.

Para los incrédulos, la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, SENTENCIA 00322/2017 –Recurso 137/2017 de 28 de septiembre, corrobora lo aquí dicho (no sobre la banca y la iglesia, sino sobre la buena fe).

Aquí te dejo un vídeo. []