GASTOS DE COMPRA DE VIVIENDA

Muchos son los que generalizan a la hora de calcular los gastos de compra de vivienda en un 10%... ¿Pero en base a qué? A continuación haremos un repaso de los gastos e impuestos que afectan a la compraventa de una vivienda, bien seas comprador o seas vendedor.

COMPRADORES: IMPUESTOS A PAGAR

A) VIVIENDA NUEVA : IVA +AJD de la compra + AJD de la financiacion (si la hay)

1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): El IVA debe pagarlo el comprador que adquiere una vivienda de nueva construcción, y su tipo impositivo general es de un 10% del importe escriturado, mientras que si se trata de una Vivienda de Protección Oficial la tributación se reduce al 4% del importe escriturado.
Por último, tened en cuenta de que en el caso en que la vivienda se transmita conjuntamente con una plaza de garaje y/o trastero (con un máximo de dos anexos), a dicho anexo se les aplicará el mismo tipo impositivo al que esté sujeto la vivienda; si bien para el resto de casos se aplicará el tipo general. Los locales comerciales no se consideran anexos en ningún caso, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos estén destinados a viviendas. Los locales o plazas de garaje que no sean anejos de vivienda, en primera entrega tributan al 21%.

2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD),: La formalización en documento público notarial del contrato de compraventa, es decir su elevación a escritura pública está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad Actos Jurídicos Documentados. En el caso de Asturias es el 1,20% para el caso de vivienda libre.  

B) VIVIENDA DE SEGUNDA TRANSMISIÓN  : ITP  + AJD de la financiacion (si la hay)

En Asturias las viviendas de segunda mano pagan menos impuestos que las nuevas , ya que nos ahorramos la diferencia entre el tipo del IVA y el tipo del ITP, así como el AJD

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) : este impuesto grava la adquisición de viviendas segunda o posteriores transmisiones. En este caso el comprador no tiene que abonar el IVA sino este impuesto en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El tipo aplicable dependerá de la Comunidad Autónoma en que se encuentre la vivienda, es Asturias para la vivienda libre , oscila entre un 8 y un 10 % del importe escriturado:

• de 0 a 300.000 euros : 8%
• de 300.000,01 euros hasta 500.000 euros: 9%
• de 500.000,01 euros en adelante : 10%

TANTO PARA VIVIENDA NUEVA COMO DE SEGUNDA MANO: 

En caso que haya financiación, el comprador también deberá tributar por  Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD),  Es decir, que el hecho imponible aquí no es la compraventa sino la constitución de un préstamo, operación que también está sujeta a este impuesto y su base imposible es la responsabilidad hipotecaria del préstamo a contratar.

Cuando contratamos el préstamo es importante saber qué es la responsabilidad hipotecaria, que se define como  la cantidad máxima de la que responde el bien inmueble en caso de ejecución de la hipoteca por impago del préstamo que garantiza   El importe de la responsabilidad hipotecaria viene establecido en la propia escritura pública donde se documenta el préstamo hipotecario, y su importe incluye:

• El principal del préstamo.
• Los intereses ordinarios y de demora.
• Las costas y gastos de ejecución.

Normalmente, la responsabilidad hipotecaria se calcula añadiendo, al importe del préstamo hipotecario, un porcentaje, que cada entidad establece libremente, si bien, por regla general, suele oscilar entre el 30%-50% del principal del préstamo.

Ejemplo: un préstamo hipotecario por un principal de 150.000 euros, en el que los intereses y gastos en caso de impago se cifran por la entidad financiera en el 30%, supone una responsabilidad hipotecaria de 195.000 euros [150.000 + (150.000 * 30%)].

Ejemplo: En la escritura de un préstamo hipotecario se consigna que la responsabilidad hipotecaria asciende a 100.000 euros. Al ejecutarse el bien, el importe total comprensivo del montante del préstamo, los intereses ordinarios y de demora y las costas y gastos de ejecución ascienden a 120.000 euros, y se obtiene en subasta un importe de 130.000 euros. En este caso, los primeros 100.000 euros se entregarían a la entidad financiera acreedora en pago de la deuda mientras que los 30.000 euros restantes serían entregados al deudor.  

COMPRADORES: GASTOS A PAGAR

• Gastos de Tasación de la vivienda: En caso en que se pretenda conseguir un préstamo hipotecario, el banco encargará  la valoración de la vivienda a hipotecar  por una Sociedad de Tasación, y el coste de la misma oscilará en función del valor de la vivienda. Este gasto evidentemente lo debe sufragar el comprador, que es el interesado en obtener el préstamo.
• Gastos de Notaría: Además de los impuestos, deberán sufragarse también los gastos notariales  que derivan de la intervención del Notario tales como aranceles notariales, que  son aprobados por el Gobierno mediante Real Decreto y son los mismas para todos. Estos gastos corren a cargo también del comprador.
• Gastos de Registro de la Propiedad: Son los gastos de inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad, y oscilan en función del precio de la compraventa, aunque también están regulados. El obligado a su pago es el comprador; a excepción de los gastos de cancelación de eventuales cargas registrales, que corresponden al vendedor.
• Gastos de Gestoría: normalmente cuando se solicita un préstamos el banco para asegurarse de la correcta inscripción del apunte de la hipoteca en el registro asi como de la liquidación del correspondiente impuesto delega en la gestoría estos trámites, que posteriormente repercutirá al comprador. 

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VENDEDORES: IMPUESTOS A PAGAR

Los propietarios que quieran vender su vivienda, que no son pocos a día de hoy teniendo en cuenta la tesitura en la que nos encontramos, están sujetos a determinados impuestos.

• Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza Urbana (Plusvalía). El motivo de que debamos tributar por este concepto es el aumento incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta,  aumento de valor que se da por circunstancias extrínsecas e independientes de cualquier mejora realizada en el inmueble.Se trata de un impuesto municipal, con lo que las reglas de cálculo dependerán de los coeficientes que cada municipio les sean de aplicación. La plusvalia NO DEPENDE DEL MAYOR O MENOR VALOR DE LA VENTA, depende unicamente de la parte del valor del suelo dentro del valor catastral.

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o, caso de ser no residentes en el territorio español, al Impuesto sobre la renta de no Residentes. Se exime de tributación por la venta de una vivienda habitual en los siguientes supuestos:

1. Cuando la venta de la vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de gran dependencia,
2. Siempre que el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, todo lo que deberá suceder en un plazo de dos años, desde que se vende una y se compra la otra o a la inversa.

Por cierto, conviene recordar en este punto que existen desgravaciones fiscales derivadas de la venta de la vivienda habitual;esto es, que en la declaración de la renta podrá el vendedor desgravarse los gastos ocasionados con la compra: gastos de notaría, agente inmobiliario así como los ocasionados a razón de la tributación por la plusvalía municipal, gastos que son todos ellos deducibles para calcular la ganancia que se deberá declarar y que, en último término decidirá el importe a ingresar en concepto del impuesto de la Renta.

Respecto los  intereses bancarios derivados de un préstamo no son gastos deducibles ni del valor de venta ni tampoco incrementan el valor de adquisición, con lo que no podrán tenerse en cuenta en la oportuna declaración en el ejercicio fiscal que corresponda declarar la ganancia patrimonial.  

VENDEDORES: GASTOS A PAGAR

• Los honorarios de la agencia inmobiliaria: el importe que se haya pactado con su agente.
• Otros posibles gastos: Deben tenerse en cuenta también los gastos que supongan la obtención de la cédula de habitabilidad así como del certificado de eficiencia energética, documentos indispensables para el buen fin de la compraventa.

Es muy importante conservar estas facturas en el futuro ya que en caso de venta de la propiedad,  a la hora de analizar la posible ganancia patrimonial, los gastos de la venta y los de la compra, se considerarán deducibles siempre que tengamos facturas que lo justifiquen.

Todos estos detalles son importantes, y estar bien asesorado en el proceso de compra o venta de una vivienda es fundamental. Hay mucho en juego. Esperamos que nos escoja como sus agentes inmobiliarios de confianza en Asturias. Para más información llámenos. César Nozal 626.46.14.85