CANCELACIÓN HIPOTECARIA POR PRESCRIPCIÓN

Una hipoteca pactada por un plazo determinado (que suele coincidir como hemos dicho con el plazo de la obligación personal asegurada) puede cancelarse con una simple instancia del interesado solicitándolo al Registro de la Propiedad (propietario de la finca o quién demuestre un interés legítimo en ello), cuando haya transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria previsto en el art. 128 de la Ley Hipotecaria: La acción hipotecaria prescribirá a los 20 años, contados desde que pueda ser ejercitada.

Pero eso si, siempre que dentro del año siguiente no resulte que dicho plazo haya sido renovado del préstamo, interrumpida su prescripción o ejecutada la hipoteca, tal y como determina el último párrafo del art. 82 del mismo cuerpo legal.

A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Es decir, para cancelar una hipoteca por prescripción debe haber transcurrido un plazo equivalente a VEINTE AÑOS y UN AÑO a partir del momento en que debió ser satisfecha LA ULTIMA CUOTA.

Pero el articulo 82 de la ley hipotecara habla además de hipotecas, de condiciones reolutorias. Una condición resolutoria es un control impuesto a un contrato, que produjo una inscripción, mediante la que se analiza el cumplimiento o incumplimiento de una determinada condición, y en consecuencia produce o no la resolución de dicho contrato.

Para entenderlo más fácilmente pondremos un ejemplo: Imaginemos que somos dueños de un piso en Candás, que pretendemos vender. El posible comprador nos informa que lo adquirirá siempre que le permitamos aplazar el pago de su precio, de tal forma que vaya pagando parte del mismo mediante mensualidades.

Supongamos también que nosotros aceptamos pero que, en garantía del cumplimiento de dicho pago, le exigimos que constituya a nuestro favor una CONDICION RESOLUTORIA de la venta, de forma tal que, el impago de alguna de esas cuotas, de lugar a la resolución de la venta y el piso vuelva a ser de nuestra propiedad. Esto es lo que se denomina una “Condición Resolutoria de Precio Aplazado”.

• Hemos dicho que le exigiremos la condición resolutoria como GARANTIA, por lo que ya podemos ver que es un derecho real de garantía.
• Hemos dicho que garantizará el pago del precio aplazado, por lo que vemos que garantiza una obligación personal (el pago del precio)
• Hemos dicho que puede dar lugar a resolver el contrato de venta.

Por todo ello queda claro que es un derecho inscribible y que garantiza una obligación personal, es decir, es un derecho accesorio a dicha obligación. El plazo del derecho real de condición resolutoria será el mismo que el plazo de la obligación garantizada (el pago del precio aplazado). Es decir, si aplazamos el pago del precio 5 años, ese será el plazo de la condición.

El plazo de prescripción de la acción personal derivada del derecho real de la Condición Resolutoria es aquel durante el que el titular de la condición (en nuestro caso nosotros, pues somos los vendedores del piso de Candás) podrá EXIGIR el cumplimiento de la obligación garantizada y, en su caso, resolver el contrato al que sujetó. Así el Código Civil establece lo siguiente:

 “Art. 1.963: Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.” “Art. 1.964: La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.”

  Analizando estos dos artículos llegamos a las dos siguientes conclusiones:

• En general el plazo de prescripción de las acciones reales prescriben a los 30 años.
• En particular, el plazo de prescripción de las acciones personales prescriben a los 15 años.

La acción de resolución de una condición resolutoria en garantía de PRECIO APLAZADO es personal, y por tanto su prescripción es a los 15 años. Y por el contrario, el resto de condiciones resolutorias se entienden que, como derecho real que son, inscrito sobre fincas, prescriben a los 30 años.

Por tanto, habrá de pasar el plazo marcado en la legislación civil (15 o 30 años) y UN AÑO MAS sin que conste la ejecución del derecho o la interrupción del plazo de prescripción.

Podemos resumir los plazos de prescripción de las condiciones resolutorias inscritas en el Registro de la Propiedad:

• Para condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado: 16 años y 1 día.
• Para el resto de condiciones resolutorias: 31 años y 1 día.
• Y esto siempre que no se haya pactado un plazo MENOR de prescripción, en cuyo caso sería dicho plazo más UN AÑO.

En estos casos, cuando una condición resolutoria ha prescrito, se podrá solicitar la cancelación registral por parte de cualquier titular de la finca, mediante instancia privada, por él suscrita, legitimada debidamente su firma.  

Toda esta casuistica es bastante frecuente. Tanto para ahorrar costes al vendedor a la hora de cancelar registralmente una hipoteca "antigua", o bien para determinar los posibles efectos en el futuro de una condición resolutoria en la escritura de un vendedor. Si estas pensando en vender una vivienda en Gijón y quieres asesorarte previamente, no dudes en consultar con tus agentes inmobiliarios de confianza de Agencia La Playa.

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