ANALISIS DEL COMPORTAMIENTO DE LA VENTA DE VIVIENDAS EN GIJON EN 2018

En economía se suele decir que a mayor demanda , el efecto consecuente es un aumento en el precio.. Pero el caso es que el aumento de venta de viviendas en Gijon no está generando un mayor precio de venta... y nos preguntamos ¿Por qué? Pues para dar respuesta a esta pregunta realizamos un análisis del comportamiento de la Venta de viviendas en Gijón.

Lo primero que vamos a ver es la gráfica de transacciones inmobiliarias en Gijón, hasta el 3ºT de 2018 respecto a los últimos años:

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La evolución de las ventas de viviendas en Gijon mes a  mes presenta el siguiente histórico mensual:

	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
enero	286	278	158	155	136	95	48	69	86	152	173	268
febrero	417	448	162	183	118	100	64	118	139	206	191	227
marzo	374	313	122	265	207	119	76	115	148	197	251	252
abril	306	211	133	310	115	131	151	115	154	163	208	246
mayo	321	254	161	228	203	99	94	126	163	219	277	365
junio	298	196	165	492	156	202	113	124	202	210	310	262
julio	409	295	234	186	183	127	101	190	212	169	248	258
agosto	289	155	146	116	135	140	97	119	173	139	212	198
septiemb	231	172	188	124	109	113	86	121	162	251	226	204
octubre	334	200	339	171	174	120	135	153	194	166	257	270
noviemb	330	155	254	268	181	217	100	149	206	215	242	226
diciemb	319	178	215	544	447	456	137	204	219	246	248	264
ventas anuales en Gijon	3914	2855	2277	3042	2164	1919	1202	1603	2058	2302	2843	3040

Si comparamos la evolución del mercado de Gijón , con el de Oviedo, los datos resultan similares en proporción a la población:

	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
enero	373	299	206	159	94	64	39	73	77	99	121	158
febrero	316	358	190	206	155	102	61	96	89	126	146	169
marzo	525	297	319	202	165	167	81	164	140	121	218	188
abril	293	363	241	178	211	132	76	85	124	128	147	168
mayo	281	283	255	274	116	94	83	102	101	122	164	224
junio	352	266	211	464	96	166	65	90	132	172	191	276
julio	460	225	211	144	102	147	125	117	119	157	143	263
agosto	265	137	109	87	105	114	75	109	102	135	138	170
septiembre	275	196	174	103	114	64	70	80	96	165	160	178
octubre	265	314	270	146	163	149	102	103	135	129	175	205
noviembre	414	325	240	406	213	121	170	104	111	138	323	198
diciembre	366	360	285	648	221	411	110	180	130	155	175	249
ventas anuales en Oviedo	4185	3423	2711	3017	1755	1731	1057	1223	1356	1640	2101	2446

Pero también sabemos que el número de transacciones de compraventa es inversamente proporcional al número de desempleados en la ciudad.

Y aunque el desempleo es un problema, Gijón tiene otro problema: un bajo número de afiliados a la seguridad sociaL

Solo 1 de cada 4 personas que vive en la ciudad trabaja en la ciudad...es un dato demoledor.

La suma de la ecuacion de un número de desempleados elevado , una población envejecida y cada vez mas escasa , genera una consecuencia : que el precio de la vivienda no suba

¿Cuánto se tiene que reducir el desempleo para que afecte al precio?

Pues pensamos que para que los precios vuelvan a subir, tenemos que remontarnos a hasta  a niveles del año 2008, entorno a los 15.000 desempleados, momento aquel que fue el punto de inflexión en los precios de venta en la ciudad, y momento en el que se registró el máximo histórico de precios de 2602 €/m2 , y que tras una caída del  41% durante estos años, nos sitúa en 1.530 €/m2.

CORRELACION DEL PRECIO DE LA VIVIENDA , EL DESEMPLEO Y LAS COMPRAVENTAS EN GIJON - AUTOR: CESAR NOZAL

La explicación a los picos de compraventas a lo largo de estos años son comunes a otras localidades, como por ejemplo Oviedo, donde en el gráfico de abajo se puede apreciar la relevancia de las 4 medidas fiscales que afectaron a las compraventas, tanto en Gijón como en Oviedo, donde el patrón de comportamiento de las distintas variables que analizamos son similares.

EVOLUCIÓN DE LA VENTA DE VIVIENDAS EN GIJÓN Y OVIEDO (2007 -2014)

Estudio realizado por César Nozal - fuente : Notariado 

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Por otra parte hay muchos propietarios que no son plenamente conscientes de las escasas operaciones que se producen por encima de una escala de precio determinada, por eso incorporamos este cuadro

VENTAS DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2018 POR TRAMOS DE PRECIOS:

La realidad  es que una media de 8  viviendas en toda ASTURIAS son las que se venden al trimestre por encima de 450.000 euros.

En la comparativa de Asturias con la media nacional en cuanto compraventas analizamos 3 datos en el informe del 1t - 2018 de Tinsa : Estamos por debajo de la media nacional en relación al número de viviendas vendidas frente al total de viviendas existentes.  

Además Asturias es una de las comunidades donde mayor plazo hay para vender una propiedad.  

Resumen sobre la evolución inmobiliaria de la costa en Asturias

https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/otros-informes/informe-vivienda-costa-2018/

Aqui incorporamos unas gráficas de la evolución del precio de la vivienda por Comunidades y por provincias.

Además pinchando este enlace se pueden consultar las estadísticas de ASOCIAS sobre el comportamiento de la vivienda en Gijón en el año 2017

ENVEJECIMIENTO POBLACIONAL

Por otra parte , y a mas largo plazo la pirámide poblacional de la ciudad no es muy atractiva, ya que se prevee un menor nuevo consumo, tal como se puede ver en los segmentos poblacionales que se incorporarán al mercado en los próximos años

Si el segmento poblacional más numeroso de la ciudad ronda una edad media de unos 40 años , el problema vendrá dentro de 10 ó 15 años años ya que el consumo se reducirá drásticamente, ya que se incorporarán al mercado del consumo menos de la mitad de la población media actual.

Esa menor necesidad de vivienda afectará al precio de la vivienda a largo plazo.

PÉRDIDA DE POBLACION

Segun los datos publicados por el INE a 1 de Enero de 2017 el numero de habitantes en Gijón era de 271.843

Evolucion de la poblacion desde 1900 hasta 2018
Año	Hombres	Mujeres	Total
2018	128.208	143.635	271.843
2017	128.355	144.010	272.365
2016	128.955	144.467	273.422
2015	129.372	144.918	274.290
2014	130.204	145.531	275.735
2013	129.984	145.290	275.274
2012	131.373	146.360	277.733
2011	131.283	146.276	277.559
2010	131.217	145.981	277.198
2009	131.594	145.960	277.554
2008	130.688	145.011	275.699
2007	129.914	144.123	274.037
2006	130.229	144.243	274.472
2005	130.064	143.867	273.931
2004	128.762	142.277	271.039
2003	128.672	142.203	270.875
2002	128.447	141.764	270.211
2001	127.986	141.285	269.271
2000	126.994	140.432	267.426

CADA VEZ EMIGRAMOS MÁS

Segun los datos publicados por el INE en el CERA, Censo Electoral de españoles residentes en el extranjero a 1 de Noviembre de 2018 los los españoles que residen habitualmente en el extranjero o han trasladado al extranjero su residencia habitual mayores de 18 años eran 13478 personas con municipio de origen en Gijón. Eso supone un incremento de un 40% en 7 años.

Esperamos que tanto el Ayuntamiento como el Principado tomen medidas al respecto, ya que se avecinan nubarrones en el futuro del sector inmobiliario de la comunidad autónoma.

Buenas medidas para incentivar el aumento de las transacciones futuras serían las relacionadas con la bonificación impositiva de las viviendas que se transmitan , para reformarse  y rehabilitarse , mejorando la eficiencia energética de las mismas, o eliminando barreras arquitectónicas que afectarían a la movilidad de una población más envejecida.

Lo que está claro es que seguiremos analizando la evolución inmobiliaria de Gijón, y para cualquier duda al respecto, estaremos encantados de informarle al respecto.

César Nozal

626.46.14.85

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