DISCREPANCIAS ENTRE SUPERFICIES DE ARQUITECTO, REGISTRAL Y CATASTRAL

En muchas ocasiones nos encontramos con propiedad que presentan diferencia entre la superficie del proyecto, la pisable, la registral y la catastral. Pues bien el reglamento notarial establece qué es lo que hay que hacer a la hora de firmar una escritura pública de compraventa que tenga esas discrepancias. Antes de nada, vamos a aclarar conceptos:

- El Catastro es un Organismo dependiente del Ministerio de Hacienda que tiene la función de servir de registro administrativo de todos los inmuebles de España, incluidas las fincas rústicas. El objetivo principal de este registro es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

- El Registro de la Propiedad es un Organismo dependiente del Ministerio de Justicia que garantiza la titularidad de un inmueble a través de su inscripción en dicho registro. La diferencia con el Catastro es que el Registro es quien garantiza y demuestra la propiedad de una finca, no teniendo esta capacidad el Catastro.

¿Qué pasa cuando no sean correctas ni la descripción catastral ni la registral? 

  (Supongamos una finca de 800 metros reales, medidos por arquitecto, que consta en Registro con 500 m2 y en catastro con 900 m2...). Habrá que incorporar el plano del arquitecto y la certificación catastral, solicitando expresamente del Registro lo que resulte consecuente con las circunstancias del caso. Y advertiremos a los interesados de la necesidad de rectificar el catastro.

El problema ha de venir cuando la cabida de la finca resulte elemento esencial del asunto (por ejemplo, compra-venta, obra nueva en construcción y préstamo hipotecario, en el que el tasador condiciona la validez de la tasación a la regularización de la cabida de la finca. O bien porque la obra nueva agota la cabida real de la finca y es mayor la superficie ocupada que la registral). En estos casos solo cabe la rectificación catastral previa, cuyo plazo y circunstancias son absolutamente aleatorios, al menos, en la actualidad. En definitiva, haremos depender la compraventa y la  financiación de la obra nueva del trámite administrativo de la rectificación catastral, a pesar de tener medición de un técnico competente. Las discrepancias que pueden existir entre el Catastro y el Registro resultan de errores en la representación de la geometría real de la finca que se trate. Para comprobar cuál es el Organismo que contiene el error, es necesario medir la finca en cuestión y hacer la comprobación pertinente.

Desde la entrada en vigor de la Reforma de la Ley Hipotecaria, la cartografía Catastral se toma como plano base para la inscripción de fincas en el Registro. Por tanto, si la finca en Catastro está mal representada se podría llegar a inscribir mal en el Registro, con la falta de garantía jurídica que esto supondría para el propietario. Para inscribir una finca correctamente en el Registro se permite que haya un pequeño error en la superficie en relación al Catastro. Si el error supera esta superficie, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación. Si compruebas que existen diferencias entre la superficie de Catastro y la de Registro, te recomiendo que realices una medición de la finca y procedas a corregir la situación lo antes posible para evitar problemas futuros.  

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¿Qué prevalece Registro o Catastro?

Como se ha comentado anteriormente, el Catastro es un mero registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas. Sin embargo, el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble. Por tanto, el Organismo que prevalece es el Registro, quedando el Catastro como un elemento que puede indicar indicios de propiedad de una finca, pero nunca definirá con garantías la titularidad del inmueble.  

Aunque el Catastro y el Registro son Organismos independientes, es fundamental que se coordinen para evitar discrepancias en sus datos y evitar tener problemas futuros. En caso de que no coincidan, se deberá realizar una medición de la finca para comprobar dónde está el error y proceder a subsanarlo. Siempre prevalece la Escritura (Registro de la Propiedad) sobre los datos que contenga el Catastro.

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